Desmembramento e Unificação de Imóveis: O que é e como fazer em 2026
- santosfelipej
- há 16 horas
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Atualizado: há 7 minutos
O mercado imobiliário brasileiro está cada vez mais atento à regularização fundiária. Entre os procedimentos mais comuns estão o desmembramento e a unificação (ou remembramento) de imóveis. Esses processos permitem ajustar o tamanho, a forma e a destinação de terrenos, garantindo segurança jurídica e valorização patrimonial.
A seguir, você encontra um guia claro e direto sobre o que são esses procedimentos, quando utilizá‑los e quais leis nacionais dão suporte a eles.
O que é Desmembramento?
O desmembramento consiste em dividir um terreno maior em dois ou mais lotes menores, mantendo a frente para via pública. Cada novo lote passa a ter matrícula própria no cartório de registro de imóveis.
Esse processo é muito utilizado quando:
Um proprietário deseja vender parte do terreno
Herdeiros precisam dividir uma área
Empreendedores querem criar novos lotes urbanos
Há necessidade de regularizar construções já existentes
Para ser aprovado, o desmembramento deve respeitar:
A Lei Federal nº 6.766/1979, que estabelece regras gerais para parcelamento do solo
O zoneamento municipal, que define áreas mínimas e parâmetros urbanísticos e é feito para cada município
A apresentação de projeto técnico assinado por engenheiro ou arquiteto
A aprovação da prefeitura e posterior registro no cartório de imóveis
O que é Unificação (Remembramento)?
A unificação é o processo inverso: dois ou mais imóveis contíguos são reunidos em uma única matrícula. Isso é comum quando:
O proprietário deseja construir algo maior que ultrapasse os limites de um único lote
Empresas precisam ampliar instalações
Há interesse em simplificar a documentação e reduzir custos administrativos
Assim como no desmembramento, a unificação exige:
Planta e materiais da unificação assinados por profissional habilitado
Aprovação da prefeitura
Registro da nova matrícula no cartório
Por que Desmembrar ou Remembrar?
A gestão inteligente da área do seu imóvel não é apenas uma questão de aprovação, mas uma estratégia para maximizar o potencial econômico e a eficiência do seu patrimônio.
Visão Estratégica e de Negócios
Maximização do VGV (Valor Geral de Venda): Ao desmembrar um lote grande em unidades menores, o valor do metro quadrado tende a subir, permitindo um retorno financeiro significativamente maior do que a venda da área única.
Flexibilidade de Investimento: O remembramento permite unificar lotes para viabilizar empreendimentos de maior porte (como prédios ou centros comerciais) que exigem áreas mínimas maiores pelo plano diretor.
Liquidez Imediata: É muito mais rápido vender um lote menor e acessível do que uma área vasta e de alto custo. O desmembramento permite que você monetize parte do patrimônio sem abrir mão de tudo.
Otimização Fiscal: Ajuste o IPTU à realidade de uso do terreno, garantindo que você pague tributos proporcionais à exploração efetiva de cada fração.
Vantagens Práticas e Legais
Independência de Matrículas: Cada unidade passa a ter sua própria "certidão de nascimento". Isso permite que você venda, dê em garantia bancária ou construa em uma parte do terreno sem afetar a outra.
Poder de Financiamento: Instituições financeiras só liberam crédito para construção ou compra em lotes com matrícula individualizada e situação jurídica cristalina.
Agilidade em Sucessões: Facilita a divisão de bens em casos de herança ou dissolução de sociedades, entregando a cada parte uma propriedade autônoma e pronta para uso.
Segurança Contratual: Transforma "contratos de gaveta" ou frações ideais em propriedade plena, eliminando riscos jurídicos e facilitando a obtenção de alvarás de construção.
Como Funciona o Processo?
Embora cada município tenha suas próprias regras, o fluxo geral costuma seguir estas etapas:
Análise de viabilidade: Verificação das normas urbanísticas e ambientais aplicáveis, bem como a avaliação da necessidade de retificação da(s) matrícula(s) de origem, caso estejam diferentes da realidade ou apresentem incompatibilidades.
Elaboração do projeto técnico: Planta, memorial descritivo e ART/RRT.
Protocolo na prefeitura: Avaliação e aprovação do projeto.
Pagamento de taxas: Inclui taxas municipais e, em alguns casos, ITBI quando existe transferência de titularidades ou porcentagens.
Registro no cartório de imóveis: A nova configuração passa a existir legalmente.
Considerações Ambientais
O sucesso de um desmembramento ou remembramento depende da leitura precisa das restrições e potencialidades do terreno. Mais do que cumprir as leis, entender a viabilidade ambiental é garantir a viabilidade econômica e técnica do projeto:
Segurança de Investimento: Identificar antecipadamente as APPs (Áreas de Preservação Permanente) evita a compra ou divisão de lotes "intocáveis", garantindo que cada metro quadrado resultante seja realmente edificável e viável, pois o projeto pode ser impugnado caso esteja em descordo.
Aproveitamento Inteligente do Solo: O estudo das faixas de preservação permite um layout de loteamento muito mais estratégico, posicionando as áreas construídas nos locais de maior valorização e as áreas verdes como diferenciais paisagísticos.
Blindagem Jurídica e Administrativa: Estar em conformidade com o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) elimina o risco de multas ambientais pesadas e processos de recuperação de área degradada, que podem custar mais caro que o próprio terreno.
Valorização Verde: Lotes que respeitam e integram reservas legais de forma planejada possuem maior apelo comercial no mercado moderno, atraindo investidores que buscam sustentabilidade e menor resistência em licenciamentos futuros.
Quem faz o desmembramento e unificação?
Regularizar a configuração do seu lote é transformar terra bruta em um ativo financeiro, pronto para o mercado e protegido pela lei. Compreender esses processos, e seguir a legislação, é o caminho para evitar dores de cabeça e valorizar seu patrimônio.
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Referências
Lei Federal nº 6.766/1979 — Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano
Constituição Federal, artigos 182 e 183 — Política urbana e função social da propriedade
Decreto‑Lei nº 58/1937 — Normas sobre compromissos de compra e venda de lotes
Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal) — Regras ambientais aplicáveis a áreas urbanas e rurais
Provimento 195/2025 (CNJ) — Normas gerais para registros imobiliários
Conteúdos explicativos de escritórios especializados em regularização imobiliária
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